Die Landesregierung hat am 22.01.2020 wesentliche Änderungen im Gesetzesentwurf zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (sog. Mietendeckel) beschlossen. Das Gesetz soll ggf. bereits am 01.02.2020 in dieser Form in Kraft treten.

Vorab die wichtigsten Änderungen in Kurzform:

• In Bestandsmietverhältnissen gilt nach wie vor die Stichtagsmiete 16.06.2019, die jetzt jedoch nicht mehr auf Antrag von der Senatsverwaltung abgesenkt werden kann, sondern der Mieter muss sich selbst um eine Absenkung (Klage gegen Vermieter vor dem jeweiligen Amtsgericht) kümmern (gilt nach wie vor erst ab 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes - in Bestandsmietverhältnissen hat der Vermieter daher erst einmal 9 Monate Ruhe).
• Auch bei Neuvermietungen muss sich nun der Mieter selbst um eine Absenkung auf dem Zivilrechtsweg kümmern.
• Ausgenommen vom „Mietendeckel“ ist nun nicht mehr nur Neubau (bezugsfertig ab 01.01.2014), sondern auch dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken hergerichtet wird.
• Jetzt sollen sämtliche Zuschläge in die Miethöhe miteingerechnet werden, damit ist es nicht mehr möglich, z. B. teilgewerbliche Zuschläge zu fordern, die über den „Mieten-deckel“ hinausgehen.
• Eine Ordnungswidrigkeit liegt nunmehr nicht nur im „Fordern“ einer nach dem Gesetz unzulässigen Miete, sondern auch in der „Entgegennahme“.

Es bleibt die Pflicht, bis 2 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes dem Mieter Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenzen maßgeblichen Umstände zu erteilen.

Änderungen im Einzelnen:

• Ausgenommen vom Mietendeckel sind neben den „ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig gewordenen Wohnungen“ nunmehr auch „dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken hergerichtet wird“.
• Die nach dem Gesetz zuständigen Stellen sind neben der Erfassung und Verarbeitung von personenbezogenen Daten nunmehr auch berechtigt, dem Mieter Auskunft über die nach diesem Gesetz zulässige Miethöhe zu erteilen. Mieter und Vermieter sind zudem verpflichtet, der zuständigen Stelle auf Verlangen die zur Einhaltung der Vorschriften des „Mietendeckels“ erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen.
• „Miete“ im Sinne dieses Gesetzes wurde vormals definiert als „Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände“. Zur Verhinderung von Umgehungsstrategien wurde der Passus „für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände“ ersatzlos gestrichen. Zu den „Zuschlägen“ gehören nach der Gesetzesbegründung beispielsweise Zahlungen für Teilflächen eines Wohnraums („Teil-Gewerbevermietung“), obwohl sie bei faktischer Betrachtung überwiegend in die Wohnnutzung eingebunden sind.
• Der Landesgesetzgeber stellt an mehreren Stellen sprachlich klar, dass es sich bei dem „Mietendeckel“ um ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB handelt. Somit ist die Vereinbarung einer höheren als nach dem „Mietendeckel“ zulässigen Miete von Anfang an unwirksam.
• Vormals sollte eine überhöhte Miete auf Antrag des Mieters durch die Senatsverwaltung abgesenkt werden können. Nunmehr ist die Senatsverwaltung allgemein für die Überwachung des Verbotsgesetzes zuständig und kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind. Eine Absenkung der Miete kann der Mieter demnach nicht mehr durch einen Antrag bei der Senatsverwaltung erreichen, sondern muss selbst gegen den Vermieter auf Absenkung vor dem zuständigen Amtsgericht vorgehen.
• Bisher war darüber hinaus vorgesehen, dass die Bezirksämter Vermietern untersagen können, eine höhere als die nach diesem Gesetz zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Somit hätte der Vermieter gegen die Entscheidung des Bezirksamtes vorgehen müssen. Dieser Passus ist ersatzlos gestrichen worden. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass nunmehr der Mieter auch bei Neuverträgen den zivilrechtlichen Weg gehen muss, um eine Absenkung der Miete feststellen zu lassen.
• Die Auskunftspflichten des Vermieters wurden sprachlich konkretisiert und erweitert. Danach haben Vermieter in einem laufenden Vertragsverhältnis dem Mieter gegenüber unaufgefordert innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietenobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die gleiche Pflicht trifft den Vermieter vor Vertragsabschluss. Der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung hat der Vermieter auf Verlangen Auskunft zu erteilen.
• Der Vermieter ist nun nicht mehr verpflichtet, die „Absicht zur Erhöhung der Kosten nach Modernisierungsmaßnahmen“ der Investitionsbank Berlin anzuzeigen, sondern die vorgenommene Erhöhung nach durchgeführter Modernisierung. Die nicht oder fehlerhaft vorgenommene Anzeige der Erhöhung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.
• Sprachlich präzisiert wurde auch der Härtefall in § 8. Danach soll eine Erhöhung der zulässigen Miete möglich sein, sofern dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, erforderlich ist. Im Verantwortungsbereich des Vermieters sollen liegen: Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, und Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.
• Auch der Begriff der „unbilligen Härte“ wurde präzisiert. Eine unbillige Härte liegt vor, wenn die zulässige Miete auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führt. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.
• Eine Ordnungswidrigkeit liegt nunmehr nicht nur im „Fordern“ einer nach dem Gesetz unzulässigen Miete, sondern auch in der „Entgegennahme“.