Neues Maklerrecht ab 23.12.2020

Am 23.6.2020 wurde das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt ein halbes Jahr später, demnach am 23.12.2020 in Kraft. Das Gesetz gilt für Maklerverträge über die  Vermittlung von Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und regelt die Verteilung der Maklerprovision.

 

1. a) Anwendungsbereich

 

Die neuen Vorschriften sind nur auf die Vermittlung von Kaufverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus anwendbar; Mehrfamilienhäuser sowie Gewerbeimmobilien sind von den Regelungen nicht erfasst.

 

Zudem muss der Käufer Verbraucher sein. Nicht anwendbar sind die neuen Vorschriften daher auf Personen, die im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit eine Immobilie kaufen (z.B. Immobilieninvestoren).

 

Das Gesetz gilt für Maklerverträge, die ab 23.12.2020 geschlossen werden.

 

1. b) Textform

 

Maklerverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser müssen in Textform (§ 126b BGB) geschlossen werden. Hierfür genügt z.B. eine Vereinbarung durch (einfache) E-Mail oder SMS. Nicht ausreichend ist eine mündliche Vereinbarung oder das Stellen einer Maklerklausel auf der Website des Maklers. Fehlt es an der geforderten Form, so ist der Maklervertrag nichtig.

 

1. c)  Einführung des „Halbteilungsgrundsatzes“

 

Abschluss von zwei Maklerverträgen

 

Ist der Makler für beide Parteien tätig (also für Verkäufer und Käufer), muss der Makler mit jeder Partei dieselbe Provisionshöhe vereinbaren. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrages, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Lohn versprechen lassen. Hiervon sind die bisher häufigen Fälle erfasst, in denen der Verkäufer dem Makler die Immobilie lediglich „an die Hand“ gibt, ohne einen Maklervertrag abzuschließen. In diesen Fällen könnte der Makler künftig auch vom Käufer keine Maklerprovision fordern.

Erlässt der Makler einer Partei den Lohn, so wirkt dies auch zugunsten der anderen Partei (Umgehungsschutz).

 

Abschluss von nur einem Maklervertrag

 

Schließt der Makler nur einen Maklervertrag mit einer Partei des Kaufvertrags ab, so

kann der Makler nicht für diese unentgeltlich tätig werden und sich von der anderen etwas versprechen lassen. Die Parteien können jedoch vereinbaren, dass die Partei, die keinen Vertrag mit dem Makler hat, sich anteilig – und zwar maximal 50% - an den Maklerkosten beteiligt. Ein (nachträglicher) Erlass der Provision wirkt auch in diesem Fall zugunsten der jeweils anderen Vertragspartei. Klarzustellen ist an dieser Stelle, dass weiterhin die Möglichkeit besteht den Makler allein zu beauftragen und vollständig zu bezahlen.

 

Weiterhin ist, wenn nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen hat, ein Zahlungsnachweis erforderlich. Danach wird der Anspruch gegen die andere Vertragspartei erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, oder der Makler selbst einen Nachweis erbringt, dass der von der Partei des Maklervertrages geschuldete Maklerlohn gezahlt worden ist (z.B. Kontoauszug).

 

»» Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz

»» Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser