BGH hält Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft für zulässig

BGH, Urt. v. 27. Oktober 2017 - V ZR 193/16

Der Fall:

In einer aus zwei Eigentümern bestehenden Teileigentümergemeinschaft besteht Streit über die von der einen Eigentümerin beabsichtigten Nutzung ihrer Einheit als Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge. Bis 2003 betrieb sie darin ein Altenpflegeheim, seither steht die Einheit leer.

Die Teilungserklärung enthält folgende Regelung:

"Herr (…) teilt hiermit das Eigentum (…) in der Weise in Miteigentumsanteile auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, verbunden wird."

Die Entscheidung:

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hielt die beabsichtigte Nutzung als Flüchtlingsunterkunft für zulässig und wies die sich dagegen gerichtete Unterlassungsklage der anderen Eigentümerin ab.

Diene eine Einheit nicht zu Wohnzwecken, dürfe sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind. Wird eine Nutzung dem Wohnen zugeordnet, müsse sie im Umkehrschluss in Wohnungseigentumseinheiten jedenfalls im Grundsatz als zulässig erachtet werden. Die Auslegung dürfe nämlich nicht dazu führen, dass eine von der Rechtsordnung grundsätzlich gebilligte Nutzungsform im Ergebnis weder in Wohnungs- noch in Teileigentumseinheiten erfolgen darf. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur bestand zwar im Ausgangspunkt Einigkeit darüber, dass eine Nutzung als Heim oder als heimähnliche Einrichtung nicht zu Wohnzwecken dient; welche Kriterien aber im Einzelnen ein Heim ausmachen, war umstritten und bislang höchstrichterlich nicht entschieden.

In seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim dadurch gekennzeichnet wird, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Die Grenzen einer Wohnnutzung werden überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und - je nach Zweck des Aufenthalts - durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt wird. Insoweit bedürfe es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.

Was die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern angeht, diene die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken und zwar auch dann, wenn die Bewohner nicht familiär verbunden sind. Dagegen sei die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Denn in der Gesamtschau mit der erforderlichen baulichen Größe und Ausgestaltung der Einheit machen das enge Zusammenleben, die Anzahl und die häufige Fluktuation der Bewohner eine heimtypische Organisationsstruktur erforderlich; in typisierender Betrachtung fehlt es an einer Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. So müssten etwa Zimmer und Betten zugewiesen, Verhaltensregeln im Hinblick auf Ruhezeiten sowie die Nutzung gemeinschaftlicher Küchen- und Sanitäranlagen aufgestellt und durchgesetzt und etwaige Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden.

Daran gemessen würden die von der einen Eigentümerin beabsichtigten Nutzungen nicht zu Wohnzwecken dienen. Nach ihrer aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen baulichen Gestaltung weise die zuvor als Altenpflegeheim genutzte Einheit Nr. 1 eine heimtypische Beschaffenheit auf und ist für einen auch in einer Wohngemeinschaft unüblich großen Personenkreis ausgelegt; auch solle die Unterbringung von Arbeitern oder Flüchtlingen jeweils in Mehrbettzimmern mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche und Sanitäranlagen erfolgen.

Auswirkungen auf die Praxis:

Abgrenzungskriterium für die Frage, ob bei heimartigen Nutzungen eine Wohnnutzung gem. § 1 Abs. 2 WEG oder eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung gem. § 1 Abs. 3 WEG vorliegt, ist demnach die vorgegebene Struktur. Geht es um die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung mit heimartiger Organisationsstruktur, der zudem eine gewisse Fluktuation und Wechsel immanent sind, liegt eine nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung gem. § 1 Abs. 3 WEG vor. Sieht die Unterkunft jedoch die Eigengestaltung der Haushaltsführung der Bewohner vor, wie es z.B. im Bereich der Altenpflege das betreute Wohnen ist, liegt eine Wohnnutzung vor.

Der BGH hält sich in dieser Entscheidung im Wesentlichen an die Unterscheidungsmerkmale, welches auch die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zur Unterscheidung der verschiedenen Nutzungen – insbesondere im Bereich der Flüchtlingsunterkünfte - verwendet. Der städtebauliche Begriff des Wohnens wird danach durch eine auf gewisse Dauer angelegte, eigenständige Gestaltungsmöglichkeit des häuslichen Lebens und der mit der Haushaltsführung regelmäßig verbundenen Tätigkeiten bezeichnet (Urteil des BVerwG v. 29.04.1992 – 4 C 43.89; BVerwG, B. v. 25.03.2004 – 4 B 15/04). Mitunter wird für die Beurteilung des „Wohnens“ zusätzlich die sog. Freiwilligkeit des Aufenthalts angeführt. Die begrenzte Aufenthaltsdauer in der Unterbringung bspw. für den Zeitraum des Anerkennungsverfahrens soll ebenfalls ausreichen, um das Kriterium des Wohnens zu erfüllen (VGH Mannheim, U. v. 11.05.1990 – 8 S 220/90; BVerwG, B. v. 25.03.2004 – 4 B 15/04). Das Vorhandensein einer Betreuungsmöglichkeit für die Untergebrachten steht dem Begriff des Wohnens dabei nicht grundsätzlich entgegen (VG München, B. v. 07.11.2006 – M 8 SN 06.3592; VGH Mannheim, U. v. 11.05.1990 – 8 S 220/90).
Ob die Unterbringung in einem konkreten Fall als „Wohnen“ zu betrachten ist, soll sich demnach maßgeblich nach der Ausgestaltung und Ausstattung des Vorhabens beurteilen. Kriterien sind: Größe und Zahl der dem Einzelnen oder der Familie zur Verfügung gestellten Räume, deren Ausstattung (insbesondere eigene Küchen und Sanitäreinrichtungen), die Möglichkeit der eigenständigen Haushaltsführung.

Ist das Vorhaben in Ausgestaltung und Ausstattung ggf. auch in der Organisation hingegen von Besonderheiten geprägt, können sie die Qualifikation als Wohnen in Frage stellen. Dies können sein:
Belegung außerhalb des üblichen Rahmens, z.B. die Unterbringung ohne Rücksicht auf Familienzugehörigkeit, hohe Belegungsdichte, begrenzte Verweildauer, bauliche Verhältnisse, die einen abgeschirmten, eigenbestimmten häuslichen Bereich nicht zulassen, gemeinschaftliche Nutzung von Küche und Sanitäranlagen und ein gewisses Maß an Betreuung und Überwachung.
(vgl. u. a. Bayerischer VGH, B. v. 01.10.1992 – 26 CS 92.1676, VGH BW, U. v. 11.05.1990 – 8 S 220/90)